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出卖人以做低房价款为由主张合同无效,法律是否予以支持?

来源: 发布时间:2018年01月04日   评论 (条)  

  2012年8月20日,王某与刘某在某房屋中介公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:“王某将其名下一套位于北京市朝阳区某小区的1803号两居室出售给刘某,房屋售价为150万元,房屋装修、装饰及家具补偿款30万元,房屋总价共计180万元。”

  【基本案情】

  2012年8月20日,王某与刘某在某房屋中介公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:“王某将其名下一套位于北京市朝阳区某小区的1803号两居室出售给刘某,房屋售价为150万元,房屋装修、装饰及家具补偿款30万元,房屋总价共计180万元。”

  与此同时,双方另外签订了一份房屋买卖合同,约定房屋成交价为150万元。合同签订当日刘某向中介公司支付了居间服务费(中介费)5万元,并向王某支付了购房定金10万元,王某向其出具了定金收条。因王某的房屋之前设定有抵押,刘某前期向王某支付了50万元购房款,让王某用于办理银行解押的相关手续。

  同年9月25日,王某办理完银行解押手续,刘某的购房资质也早已通过审核,中介公司便联系王某与刘某签订网签授权委托书,以便尽快办理网签事宜,当时的网签交易价格为150万元。不料,王某突然提出,该价格低于实际成交价格,是偷逃国家税款的行为,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是无效的。

  行义务此后,中介公司多次联系王某请其按照合同约定履,配合出具相关手续以便办理网签,但均遭到王某拒绝。后来,王某还向法院提起了诉讼,请求法院依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

  而刘某则认为:当时白纸黑字签订的合同,王某对于房屋的价格都是认可的,另外的30万元是房屋的装修、装饰及家具的补偿,怎么突然就变成了偷逃国家税款了呢?

  【法院判决】

  北京市朝阳区人民法院经过审理判决:

  驳回王某的诉讼请求。

  王某不服一审判决,持原审意见提出上诉,请求撤销原判,依法改判。北京市第二中级人民法院经过审理后判决:

  驳回上诉,维持原判。

  【律师看法】

  本案中涉及的是二手房买卖过程中最为常见的“阴阳合同”的问题。一般为了达到少交或不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的,出卖人和买受人往往会签订两份买卖合同,其中一份是双方实际履行的合同,即“阳合同”。

  在实践中,往往“阳合同”中房屋成交的价款低于“阴合同”中的价款,而买卖双方实际上仍旧是按照“阴合同”的约定来支付房价款。本案中出卖人王某在房屋解押之后,突然反悔,提出中介公司为了早日收取中介费,而故意与买房人串通做低房屋价款,偷逃国家税款,属于违法行为,双方签订的买卖合同无效,并将刘某和中介公司一同告上了法庭。

  但实际上,只要双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,那么该份合同就是真实有效的,双方均应按照合同的约定去履行相应的义务。

  关于网签价格和实际交易价格不一致的问题,几乎在所有的二手房交易过程中都会涉及。具体到本案中,双方已经在合同中明确约定房屋的出售价格是150万元,另外30万元是房屋装修、装饰和家具补偿款。因此,双方按照150万元的价格进行网签并没有触犯国家的法律。

  再者,买受人恶意串通故意做低房屋价出卖人王某主张,在交易过程中中介公司和款,偷逃国家税款,对国家税收造成危害。对于上述内容,王某负有举证的义务。依据我国法律的相关规定,当事人对其主张负有相应的举证责任,如果举证不能,期要承担相应的不利后果。

  本案中,王某虽主张中介公司与买受人恶意串通做低房屋价款,偷逃国家税款,但是在庭审中并未向法院提交相应的证据用以证明其主张的事实。由于王某提供的证据无法证明买方与中介公司串通做低房屋价款,存在偷逃税款的情形,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》也是双方的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。故此,朝阳区人民法院及北京市第二中级人民法院经过审理都没有支持原告王某的诉讼请求。

  在二手房交易过程中,提出合同无效主张的往往是出卖人乙方,而出卖人大多是因为房屋价格上涨,感觉房子卖亏了才找出各种理由欲终止合同。如果法院支持了出卖人的请求,认定双方签订的买卖合同无效,那么无害守约方的合法权益异于鼓励出卖人违背诚信、恶意毁约,不仅会严重侵,用时也会扰乱正常的房地产交易秩序。

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